Auf diese 3 Faktoren sollte man beim Immobilienkauf besonders achtgeben

Die eigenen vier Wände sind ein wichtiger und großer Meilenstein im Leben – der zahlreiche Veränderungen mit sich bringt. Dazu gehören im Regelfall auch Kreditverbindlichkeiten über mehrere Jahrzehnte und die Allokation eines großen Teils des Eigenkapitals in eben diese Immobilie – weshalb schon bei der Auswahl auf einige wichtige Punkte zu achten ist.

Sich Zeit nehmen – und gegebenenfalls fachlichen Rat einholen

Johann Wolfgang Goethe bewies mit einem Spruch, den er zu Lebzeiten äußerte, eindrucksvolle Weitsicht. Der geht wie folgt: “Eine schlechte Wohnung macht brave Leute verächtlich” – in diesem Spruch steckt viel Wahrheit. Einerseits verdeutlicht er, warum ein Eigenheim das nachvollziehbare Ziel vieler Menschen ist. Sie möchten sich vergrößern, sich ihr eigenes Reich unabhängig von Vermieterentscheidungen aufbauen und zugleich fortan mietfrei leben. Gleichermaßen gilt der Spruch auch während der Auswahl einer geeigneten Immobilie: Denn Neu-Eigentümer:innen binden sich im Normalfall viele Jahre an diese, entsprechend sorgfältig gehört sie ausgewählt.

Auf die drei nachfolgenden Faktoren ist dahingehend besonders zu achten: Weitere individuelle Präferenzen gehören natürlich ebenfalls berücksichtigt. Ein versierter Makler bzw. eine versierte Maklerin kann dahingehend helfen – und schon vorab Immobilien in Koblenz und anderen Städten entsprechend dem Budget, der Präferenz und Verfügbarkeit sondieren. Das erleichtert den Prozess einerseits durch die Vorabauswahl, andererseits bieten Makler:innen durch ihren Rat während den Besichtigungen Mehrwerte.

Faktor 1 – die Lage ist stets das wichtigste Kriterium

Natürlich muss hier an erster Stelle die Lage der Immobilie stehen. Schon der Begriff leitet sich aus “immobil” ab, was natürlich völlig korrekt ist: An einer Immobilie lässt sich später, mit entsprechendem Budget, absolut alles ändern. Selbst eine nachträgliche Einliegerwohnung, Grundrissveränderung oder sogar zweite und dritte Etage sind häufig keine Hürde, sondern nur eine Frage des Geldes. Selbiges kann aber auf die Lage keinen Einfluss nehmen. Die Immobilie steht da, wo sie steht – und das für immer.

Dementsprechend muss eine geeignete Lage oberste Priorität genießen. Nicht nur, weil sich diese maßgeblich auf die Wertentwicklung der Immobilie auswirkt, sondern weil Neu-Eigentümer natürlich nicht “irgendwo” wohnen möchten – sondern in den von ihnen bevorzugten Städten, Kleinstädten, Straßen oder Vierteln. Unabhängig davon, wie schön eine bestimmte Immobilie vielleicht ist, muss zwangsläufig die Lage stimmen.

Normalerweise bringen Eigentümer und Kaufinteressenten schon Lagepräferenzen mit. Wer sich unsicher ist, sollte sich bei der Vorabauswahl unter anderem diese Fragen zur besseren Selbsteinschätzung stellen:

• Entspricht die Anbindung an den öffentlichen Verkehr den eigenen Erwartungen?
• Überzeugt die lokale Infrastruktur, von Supermärkten, über Schulen bis hin zur Ärzteversorgung?
• Sollten sich Bildungseinrichtungen in der Nähe befinden?
• Sucht man eher nach einer Immobilie im ländlichen oder städtischen Raum? Kommen da auch Stadtrandgebiete in Frage?
• Wie hat sich das Viertel zuletzt entwickelt? Steigen Leerstände seit Jahren an oder sind sie seit Jahren rückläufig?

Expert:innen sprechen dahingehend vom Mikro- und Makroumfeld. Letzteres ist weiter gefasst, während das Mikroumfeld die eigene unmittelbare Nachbarschaft meint. Auch auf die ist zu achten: Denn bei vielen Kaufinteressenten dominiert aus verständlichen Gründen die Angst, mit der ersten eigenen Immobilie in eine “schlechte” Nachbarschaft zu geraten.

Faktor 2 – Die Qualität der Immobilie

Dahingehend ist einerseits zwischen den einzelnen Gewerken und andererseits der Innenausstattung zu differenzieren. Ist bei einer Bestandsimmobilie das Badezimmer nicht mehr sonderlich modern, lässt sich das mit überschaubaren Summen relativ leicht beheben. Ist das Fundament hingegen instabil oder im Dachstuhl klaffen sichtbare Risse, wird die nötige Sanierung erhebliche Mehrkosten und bezüglich des geplanten Einzugs signifikante Verzögerungen verursachen.

Kaufinteressent:innen sollten daher nicht nur auf den eigentlichen Kaufpreis achten, sondern direkt vorab den späteren finanziellen Sanierungsbedarf evaluieren. Bei Neubauten ist das im Regelfall kein großer Faktor, bei Altbauten dagegen umso mehr. Weil die Qualität und Substanz einzelner Gewerke für Laien kaum verlässlich einzuschätzen sind, können Kaufinteressenten einen unabhängigen Gutachter bestellen. Der verursacht zwar Kosten, gibt aber auch Sicherheit. Sein Urteil könnte zudem die spätere Verhandlungsposition stärken – zumindest wenn die Nachfrage in der Region das Angebot nicht maßgeblich übertrifft.

Sofern man sich für eine Bestandsimmobilie mit Sanierungs- und Modernisierungsbedarf entscheidet, sollten Kaufinteressenten parallel dazu aktuell verfügbare Fördermöglichkeiten für die einzelnen Gewerke analysieren. Diese können den effektiven finanziellen Aufwand deutlich reduzieren.

Faktor 3 – Der Preis

Selbstverständlich ist der Kaufpreis ein weiteres wichtiges Kriterium. Dazu gehört zunächst der Kaufpreis regional eingeordnet, denn das Preisgefüge in Deutschland variiert nicht nur zwischen den Bundesländern, sondern auch Städten und sogar einzelnen Vierteln erheblich. Parallel dazu ist der Kaufpreis in Relation zur Qualität und Größe der Immobilie zu stellen. Selbst wenn nicht geplant ist die Immobilie zu vermieten, kann man den Kaufpreis in Relation zur aktuell gezahlten Miete stellen, eine entsprechende prozentuale Mietpreissteigerung ansetzen und so kalkulieren, wann sich das Eigenheim erstmals amortisiert. Involvierte Makler in eine Immobilientransaktion stellen normalerweise, sofern sie korrekt arbeiten, einen fairen Betrag sicher – denn es ist auch im Interesse des Verkäufers und seines Maklers, die Immobilie zeitnah zu verkaufen.

Fazit: Immobilieneigentum erwerben ist eine große Entscheidung – die gründlich bedacht gehört

Immobilieneigentum ist oft ein Traum auf unserem Lebensweg, der mitunter auch den Kindern und Enkeln noch erhalten bleibt. Bei all der Vorfreude darf ein nüchterner Blick auf die oben genannten drei Faktoren aber nicht in Vergessenheit geraten – speziell Erstkäufer sollten so eine große Entscheidung in professioneller Begleitung durch den Fachmann treffen.

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